El concepto de “colchón de expensas” ha comenzado a ganar protagonismo entre las administraciones de edificios, generando interés y dudas sobre su funcionamiento. Definido por Enrique Abatti (h), abogado experto en Derecho de la Empresa, como “una reserva de dinero que se acumula en la cuenta del consorcio”, este mecanismo permite a la administración afrontar gastos futuros previsibles.
Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, añade que su principal función es “dar liquidez frente a atrasos en los pagos y aumentos de servicios”. Sin embargo, es crucial no confundir este colchón con el fondo de reservas, que es una entidad jurídica formal y está regulado por la legislación vigente.
La distinción entre ambas figuras es clara: mientras el fondo de reserva se utiliza para cubrir gastos imprevistos y requiere la autorización del consejo de propietarios, el colchón de expensas se destina a recaudar fondos para obras futuras o situaciones previsibles, como la renovación de ascensores o la redecoración de espacios comunes.
Los profesionales del sector destacan la importancia de contar con un respaldo económico, ya que la falta de liquidez puede transformar un pequeño problema en una crisis financiera. Espada subraya que una filtración menor o un fallo en el mantenimiento pueden derivar en gastos significativos si no se dispone del dinero para actuar a tiempo, lo que podría llevar a postergar pagos o aumentar las expensas extraordinarias.
Abatti resalta que las deudas acumuladas por falta de pago pueden resultar en juicios contra el consorcio, afectando su funcionamiento y poniendo en riesgo servicios esenciales, como el mantenimiento de ascensores. Por lo tanto, la morosidad en las expensas se convierte en un factor clave para la implementación de este mecanismo financiero en los consorcios.
La creación del colchón de expensas debe ser aprobada por la asamblea de propietarios, y el pago del mismo recae sobre los propietarios de cada unidad funcional, no sobre los inquilinos. Si se establece correctamente, este aporte se convierte en una obligación económica para los propietarios.
No existe una norma específica sobre el monto que debe acumularse, pero los expertos sugieren que el respaldo debería ser equivalente a una parte de los gastos mensuales del edificio. La transparencia en el manejo de estos fondos es fundamental, permitiendo a los propietarios conocer el estado de la recaudación y su uso.
Actualmente, alrededor del 25% de los edificios analizados por Octavo Piso cuentan con un fondo de reserva. Aunque el porcentaje se mantiene estable, la preocupación por anticipar problemas financieros está en aumento, lo que ha llevado a la implementación más frecuente del colchón de expensas como una alternativa viable para garantizar la salud financiera de los consorcios.
Fuente: La Nación
